Distanța minimă între construcții, încălcată sistematic în România. „Putem vorbi despre proprietari abuzivi, fără frică de lege”

În repetate rânduri am fost martori sau poate direct implicați într-un conflict legat de încălcarea dreptului de proprietate, fie că vorbim despre nerespectarea distantei dintre terenuri, fie despre amplasamentul vreunui arbore, a unei țevi de gaze sau a streaşinii.

În unele cazuri, aceste conflicte au ajuns finalizate în instanță, situație complet neavantajoasă de nicio parte, fiind implicate atât resurse de natură financiară cât și resurse de timp și, mai mult, sănătate.

Cei mai mulți avocați consideră că încălcarea flagrantă și, în unele locuri, sistematică, se face că urmare a faptului că „în România este posibil orice și, oricum, nimeni nu întreabă. Suntem prea comozi ca să ne cerem drepturile. Abuzurile se petrec, de cele mai multe ori, în zonele în care oamenii nu își permit să ajungă în instanță și să plătească un avocat sau vecinii sunt prorietari trecuți de 60 de ani, care mai sunt și păcăliți. Este mult de analizat aici. Trebuie ajuns la cine este adevăratul prorprietar al constructiei cand se produc abuzuri. Aici este cheia. Putem vorbi despre proprietari abuzivi, fără frică de lege”.

Așadar, este important să cunoaștem faptul că „executarea de lucrări de construcţii fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia este calificată de lege (i.e. Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii – „Legea nr. 50/1991”) drept contravenţie, iar în anumite cazuri, drept infracţiune, fapta fiind sancţionată, după caz, fie cu amenda contravenţională, fie cu închisoarea sau amenda penală”.

Astfel, oaza de liniște și intimitate sunt mai bine protejate dacă oamenii învață să-și exprime opinia și să fie informați cu privire la drepturile pe care aceștia le au. Problema limitelor exercitării dreptului de proprietate privată este foarte complexă, prin intermediul acestora, se restrânge, se îngrădește exercitarea atributelor proprietății private (posesia, folosința și dispoziția).

„Cele mai multe probleme semnalate în practica judiciară au fost în legătură cu limitele dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, în special asupra terenurilor proprietate privată cu ape (izvoare, lacuri, ape curgătoare nenavigabile etc.)”, potrivit avocatului, Bogdan Palade.

Codul Civil reglementează o serie de reguli de construire, care se referă, mai ales, la limitele minime de distanță față de proprietatea vecină. Totodată, legislația oferă o serie de prevederi legate de accesul la utilități, prezența streșinii și de protejarea intimității vecinului.

Conform articolului nr. 561 din Codul Civil, vecinii proprietarilor de case de locuit sau terenuri au dreptul și obligația de a îngrădi proprietatea. În acest sens, apare ideea de co-proprietate asupra zidurilor, gardurilor, șanțurilor și altor îngrădiri comune.

Orice proprietar are dreptul de a-și îngrădi proprietatea cu gard sau zid, însă poate solicita vecinului să contribuie la cheltuielile aferente zidului comun sau construcției unei despărțituri (de exemplu, o poartă între proprietăți). Dacă vecinul refuză să contribuie la costuri, poți plăți tu pentru costul lucrărilor, iar în acest context, prezumția de coproprietate se stinge, dreptul rămânând la persoana care a plătit construcția zidului/gardului, potrivit storia.ro.

O alternativă este solicitarea ajutorului instanțelor de judecată pentru obligarea vecinului de a suporta cota-parte a cheltuielilor aferente zidului/gardului comun. Mai mult, există limitări legate de îngrădirea prin zid. Înălțimea să trebuie stabilită de comun acord între vecini, însă nu poate depăși 2 metri înălțime.

Cum este definită distanța în contextul Codului Civil

Distanța se calculează de la punctul cel mai apropiat de hotar (linia de medie), existent pe fața zidului în care se deschide vederea, sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar. În cazul lucrărilor neparalele, distanța se măsoară perpendicular, de la cel mai apropiat punct al lucrării de linia de hotar și până la această linie.

Distanța minimă în construcție este de 60 cm

Dacă îți doreșți să construieșți o casa pe terenul tău, legea te obligă să respecți o distanță minimă față de proprietatea vecină. Conform articolului nr. 612 din Codul Civil, orice construcţii, lucrări sau plantaţii se pot face numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 cm faţă de linia de hotar (care desparte cele două proprietăţi), dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism.

Aşadar, între cele două construcţii, distanţa minimă este de 120 cm. Orice derogare de la distanţa minimă se poate face prin acordul părţilor, exprimat printr-un înscris autentificat la notar.

Totodată, potrivit art. 611, cel care construieşte este obligat să-şi facă streaşina casei astfel încât apele provenind de la ploi, dezgheț să nu se scurgă pe terenul vecinului

Legat de distanța pentru ferestre, potrivit storia.ro, există mai multe aspecte care ar trebui luate în calcul. În primul rând, poți monta o fereastră sau o deschidere în zidul comun, cel care desparte proprietățile, doar cu permisiunea vecinului.

Legat de distanța minimă pentru fereastra de vedere, Codul Civil, prin articolul nr. 615, spune că este obligatoriu să menții cel puțîn 2 metri între fondul îngrădit sau neîngrădit al vecinului și fereastra pentru vedere, balconul sau alte lucrări similare. De asemenea, fereastra pentru vedere, balconul sau alte lucrări neparalele cu linia de hotar sunt interzise prin lege la o distanță mai mică de 1 metru.

Un alt aspect se referă la fereastra de lumină. Potrivit legii, poți monta astfel de ferestre, fără limită de distanță, țînând cont că aceasta nu ar trebui să îți permită vederea proprietății vecine (articolul nr. 616 din Codul Civil). De cele mai multe ori, fereastra de lumină este cea situată în mansarda, cu vedere în sus, care nu invadează intimitatea vecinului.

Distanța minimă dintre pomi și hotar

În cazul arborilor, copacilor, trebuie să respecți distanța minimă de 2 metri față de linia de hotar, care desparte proprietatea ta de cea a vecinului. În caz contrar, vecinul poate solicita tăierea pomilor și/sau culegerea roadelor care ajung pe terenul său.

Limita este redusă până la 60 de cm în cazul gardului viu, al plantațiilor de grădină sau al pomilor mai mici de 2 metri. Dacă aceștia depășesc doi metri în înălțime, vecinul are dreptul de a solicita scoaterea sau tăierea la înălțimea cuvenită, pe cheltuiala proprietarului terenului pe care se află.

Totodată, proprietarul fondului peste care se întind ramurile arborilor sau rădăcina are dreptul de a le tăia, dar și de a păstra fructele căzute în mod natural pe proprietate.

Cum avem acces la utilități

Proprietarul vecin este obligat prin lege să permită trecerea rețelei de gaz, energie electrică, apă, canale, cabluri subterane sau aeriene, doar dacă alte situații sunt imposibil de realizat, periculoase sau foarte costisitoare. Acesta poartă numele de drept de trecere pentru utilități.

Potrivit legii, proprietarul prin curtea căruia trec țevi, cabluri sau alte asemenea are dreptul să primească o despăgubire justă. Dacă este vorba despre utilități noi, despăgubirea trebuie să fie și prealabilă.

Mai mult, clădirile, curtea și grădina sunt exceptate de la dreptul de trecere, dacă acestea au că obiect conducte și canale subterane, în situația în care este vorba despre utilități noi. Legat de dreptul de trecere pentru a efectua unele lucrări, proprietarul este obligat prin lege să permită acest lucru, dacă lucrările nu pot fi realizate în afara fondului său.

Când se pot obține derogări

Derogare de la distanța minimă prevăzută în Codul Civil poate fi obținută doar prin acordul scris al părților, exprimat printr-un înscris autentic, în prezența unui notar, dacă regulamentul de urbanism nu permite altfel. Dacă vecinul nu cedează cererii tale juste, poți solicita ajutorul instanței judecătoreșți, însă doar dacă ai un motiv întemeiat pentru a solicita schimbarea distanței minime.

Ce sancțiuni se aplică în cazul nerespectării legii

În cazul în care vecinul refuză respectarea legislației în vigoare, judecătorul îl poate obliga să plătească despăgubiri și, eventual, să restabilească situația anterioară, respectiv să scoată arborii prea apropiați de hotar, să taie crengile, să acopere deschiderea mai mică de 2 metri etc.

„Aceste solicitări primesc câștig de cauză, dacă vecinul, în exercitarea dreptului său de proprietate, cauzează inconveniențe care depășesc limitele normale ale bunei vecinătăți. Mai mult, instanța poate oferi despăgubiri chiar dacă se decide că activitatea care ți-a cauzat un prejudiciu să nu fie oprită. Acest lucru este valabil mai ales în cazul în care prejudiciul este minor, prin comparație cu necesitatea desfășurării activității respective”.

Valul de taxe care ne așteaptă după majorările de pensii și salarii din an electoral: „Ne ducem spre fundul sacului”

Majorarea pensiilor de la 1 septembrie, după recalculare, deja pune presiune pe bugetul de stat.Și salariul minim pe economie urmează să fie majorat de la 1 iulie la 3.700 de lei brut. Însă...

Meta a lansat o inițiativă pentru combaterea răspândirii informațiilor false și a deepfake-urilor

Meta, în colaborare cu Misinformation Combat Alliance (MCA), a lansat o inițiativă pentru combaterea răspândirii informațiilor false și a deepfake-urilor generate prin inteligență...