Cum îți cumperi casă cu venituri din dividende. Motivul pentru care băncile aplică condiții speciale solicitanților

Vineri, 19 Noiembrie 2021, ora 22:10 5481 citiri
Chiar dacă beneficiază de venituri pe dividende, ideal ar fi că antreprenorii să aibă și un salariu, fie el și minim pe economie FOTO Pixabay.com

Antreprenoriatul în România a fost și încă mai este o piatră de încercare pentru cei implicați. Iar avantajele de a fi „om de afaceri” sunt trase în jos de suficient de multe dezavantje, precum ar fi relația tumultoasă cu instituțiile financiar-bancare. Cu toate acestea, în ultimii 2, 3 ani obstacolele birocratice par a se fi împuținat.

Așadar, dacă încă te gândesti să iți cumperi o locuință cu venituri din dividende, îți spunem că acest lucru este posibil. Totuși, trebuie să te înhami cu destul de multă răbdare. Un credit imobiliar pe baza veniturilor din dividende înseamnă în continuare multe hârții, drumuri, declarații și stres.

De la bancă la bancă, documentele solicitate pot diferi destul de mult. Unele bănci vor solicita dovada achitării impozitului pe dividende, altele extrasele dovedind încasarea dividendelor, iar anumite bănci vor cere toate acestea și în plus dovada achitării ultimelor taxe la stat.

Și, din păcate, uneori solicitarea acestor documente se face pe parcurs, nu la început, ceea ce poate duce la tergiversări.

Eligibilitatea veniturilor din dividende

Dacă ai nevoie de un credit, este firesc să cauți cea mai bună soluție financiară, adaptată nevoilor și veniturilor proprii. Banca va evalua bonitatea pe baza propriilor criterii, pentru a-ți stabili capacitatea de rambursare, potrivit specialiștilor financiari de la storia.ro și Kiwi Finance.

Veniturile din dividende au un grad mai mic de predictibilitate, ceea ce va determina băncile să aplice o politică aparte solicitanților. Sunt câteva aspecte pe care trebuie să le ai în vedere:

  • la analiza unei cereri de creditare, băncile iau în calcul toate veniturile impozitate pe care le ai, indiferent dacă acestea provin din salarii, drepturi de autor, chirii sau dividende;
  • veniturile din dividende sunt evaluate diferit de la bancă la bancă.

Sporirea gradului de eligibilitate poate fi o provocare, dar există practici care ajută la obținerea creditului și chiar la valoarea sumei împrumutate:

  • un mix de venituri care să cumuleze dividendele cu un salariu lunar stabil;
  • giranții, care pot fi partenerii pe care îi ai în societatea pe acțiuni, alți acționari sau terți;
  • garanțiile imobiliare.

Atunci când veniturile totale sau parțiale au ca sursă dividendele, obținerea unui credit se complică puțin, astfel un broker de credite poate fi de real ajutor. Acesta va organiza și susține dosarul de creditare, îți va reprezenta interesele și vă negocia condiții de finanțare cât mai avantajoase. De ce? Când tu primești creditul, brokerul primește comisionul, tot de la bancă. Prin urmare, ajutorul obținut nu presupune costuri din partea ta.

Condiții de acordare creditului cu venituri din dividende

Ofertele de creditare de pe piața bancară românească includ și veniturile din dividende, dar finanțarea impune o serie de condiții specifice, general valabile. Potrivit unei analize storia.ro și Kiwi Finance, în linii mari, acestea sunt:

  • proporția de venituri din dividende: sumele încasate din dividende sunt luate în calcul într-o proporție ce poate varia de la 20 la 75%, dar există și situații când se poate ajunge la un procent maxim de 100%.
  • analiza documentelor financiare ale societății: băncile solicită un istoric financiar al societății comerciale care îți plătește dividende, cel mai frecvent pe ultimii 2,3 ani. Urmăresc o constantă sau creștere de profitabilitate și o evoluție cât mai predictibilă.
  • garanția rambursării: în cazul unei achiziții standard, ipoteca se pune pe imobilul achiziționat. Dar în cazul cumpărări unui teren, unele bănci finanțează un anumit procent de investiție și impun garanții suplimentare, precum ipoteca pe o altă casă sau apartament aflat deja în proprietatea solicitantului.

Băncile evaluează în mod diferit veniturile din dividende

Anumite bănci realizează o analiză pe baza situațiilor financiare ale companiei care plătește dividende și decid în funcție de acel raport dacă le acceptă sau nu ca venituri eligibile pentru creditare.

Exista bănci care acceptă venituri doar ale companiilor din anumite domenii de activitate prestabilite. De asemenea, sunt bănci care consideră veniturile din dividende eligibile doar în cazul în care compania are o cifra de afaceri de peste 500.000 de euro, au explicat experții in finanțe bănci de la finoteca.ro.

„Alte bănci scurtează perioada de creditare la 10 ani, ceea ce se traduce adesea printr-o rată foarte mare pentru un credit ipotecar sau mult mai mare decât și-ar dori antreprenorul, chiar dacă beneficiază de venituri generoase.

În privință perioadei, deseori este recomandat să opteze pentru un contract pe 20 de ani sau chiar 30 ani, în loc de 10 ani, având în vedere că poate oricând rambursa anticipat, pentru a nu pune presiune prea mare pe bugetul personal.

De asemenea, în cazul creditelor solicitate pe baza veniturilor din dividende, ajustarea și ponderarea sumelor rezultate se realizează în mod diferit – de exemplu, dintr-un venit din dividende de 10.000 lei, banca va considera aceasta sumă ca fiind echivalentul unui salariu de aproximativ 4.000 – 5.000 lei.

Chiar dacă beneficiază de venituri pe dividende, ideal ar fi că antreprenorii să aibă și un salariu, fie el și minim pe economie. Cam toate băncile vor cere și dovada unui venit din salariu: unele îl accepta oricât de mic (desigur, în limita minimului legal), altele stabilesc un plafon de minim 2.000 lei sau mai mult.

Sunt și bănci care plafonează veniturile din dividendele acceptate la un nivel al 120% din salariu, ceea ce în cazul multor antreprenori nu este neapărat o situație de dorit”, potrivit finoteca.ro.

Ce se întâmplă când firma are mai mulți asociați

Atunci când într-o firmă exista mai mulți asociați, veniturile din dividende sunt cele cuvenite asociatului solicitant, ele fiind ajustate în mod proporțional.

„De exemplu, dacă firma plătește dividende în suma neta de 100.000 lei și asociatul ce solicita creditul deține 30% din societate, atunci acestuia i se cuvin 30.000 lei.

Este important de menționat că aceste venituri din dividende trebuie să fie efectiv repartizate pentru a fi luate în calcul la solicitarea unui credit. Astfel, dacă sunt mai mulți asociați, aceștia trebuie să decidă de comun acord să repartizeze dividendele, în caz contrar ele reprezentând profituri reportate.

De asemenea, este nevoie de profit pentru a putea repartiza dividende. Pentru că băncile care fac analiza pe documentele financiare ale societății să se poată pronunță asupra eligibilității veniturilor din dividende, este importanta și situația financiara a societății”, au mai explicat cei de la finoteca.ro.

Ideal, aceasta ar trebui să aibă o oarecare constanta sau creștere în cifre, o evoluție cât de cât predictibila, preferabil de creștere, preferabil pe profit. Nu toate băncile analizează evoluția societății, dar în general aceasta se face pe ultimii 2, 3 ani. Chiar și veniturile din dividende sunt comparate pe ultimii 2, 3 ani, nu doar în anul precedent.

Ne puteți urmări și pe  pagina noastră de Facebook   sau pe   Google News