Ce este contractul de schimb imobiliar şi cum se calculează taxele datorate statului

Marti, 09 Noiembrie 2021, ora 06:30 3556 citiri
Sulta “poate fi plătită în bani sau în alte bunuri mobile sau imobile" FOTO Pexels.com

Schimbul de bunuri, fără mijlocirea banilor, era singurul mod de schimb existent în numeroasele economii vechi. Cu toate acestea, în anumite situaţii sau când este creat contextul, “trocul” se mai foloseste, în zilele noastre, ca operație economică prin care fiecare participant cedează proprietatea unui bun (sau unui grup de bunuri) și primește un alt bun (sau un grup de bunuri).

Aşa se întâmplă şi în cazul schimbului imobiliar, reglementat de prevederile Codului civil, la articolele 1763-1765. Contractul de schimb imobiliar își are originea în troc, când banii, ca marfă universală, încă nu constituiau mijlocul de schimb; după apariția banilor, schimbul a fost înlocuit cu vânzarea, iar cumpărătorul plătește în bani prețul bunului.

Schimbul este contractul prin care fiecare dintre părți, denumite copermutanți sau coschimbaşi, transmite sau, după caz, se obligă să transmită un bun pentru a dobândi un altul si este este considerat un dublu act de vânzare-cumpărare.

Ca element de noutate în definirea schimbului, noul Cod civil prevede expres că acesta poate fi precedat, ca și în cazul vânzării, de un antecontract, în corelație cu principiile instituite în contractul de vânzare-cumpărare.

Este necesar ca valoarea bunurilor schimbate să fie echivalentă. Când valoarea bunurilor schimbate nu este egală, diferența se va compensa prin plata unei sume de bani, numită sultă (din latinescul solutum, plată).

Sulta are caracter complementar la un contract de schimb imobiliar și nu poate depăşi valoarea bunului schimbat. Sulta poate fi achitată la momentul perfectării contractului de schimb sau poate fi achitată ulterior, situație în care se poate constitui un drept de ipotecă legală în favoarea celui care trebuie să primească această diferență, în urma schimbului inegal de bunuri.

Sulta, totuşi, “poate fi plătită în bani sau în alte bunuri mobile sau imobile. De exemplu, se schimbă un apartament de două camere cu unul de trei, iar pentru a se ajunge la valori egale, proprietarul care primește locuința mai mare va da, suplimentar, celuilalt, și o mașină. Diferența ce reglează valoarea dintre bunuri diferite ca preț se numește sultă”, au explicat specialiștii de la storia.ro si Kiwi Finance.

Care este impozitul plătit către stat

Potrivit Codului civil, fiecare dintre părţile implicate în contractul de schimb imobiliar este considerată vânzător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl înstrăinează, şi cumpărător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl dobândeşte.

În baza acestui principiu, impozitul către stat este datorat de ambele părți, persoane fizice, iar notarul public care legalizează schimbul are obligaţia să încaseze taxele rezultate din transferul proprietăţilor imobiliare. Notarul este cel care trebuie să încaseze și taxele pentru Agentia Nationala de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), respectiv taxele pentru extrasul de carte funciară, în vederea autentificării contractului, de la fiecare dintre cei doi proprietari, la valoarea imobilelor pe care aceștia urmează să le schimbe.

“La transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, prin contract de schimb ce are ca obiect construcţii de orice fel şi terenurile aferente acestora, precum şi terenuri de orice fel fără construcţii, copermutanţii sau coschimbaşii datorează un impozit către Stat care se calculează astfel (conform art. 77 ind. 1 cod fiscal):

a) pentru construcţiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum şi pentru terenurile de orice fel fără construcţii, dobândite într-un termen de până la 3 ani inclusiv:

- 3% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv;

- peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv;

b) pentru imobilele descrise la lit. a), dobândite la o dată mai mare de 3 ani:

- 2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv;

- peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv.

Impozitul de mai sus se calculează la valoarea fiecăreia dintre proprietăţile imobiliare transmise.

Excepţie: la schimbul unui bun imobil, proprietate imobiliară, cu un bun mobil, numai proprietarul bunului imobil va plăti impozit Statului”.

De asemenea, “se percep și taxe pentru noile intabulări, după finalizarea contractului de schimb, tariful ANCPI pentru această operaţiune reprezentând 0,15% din evaluarea fiecărui imobil.

În final, la costurile tranzacției, în natură, se adaugă onorariul notarial, care se calculează în funcţie de evaluarea imobilelor făcută de părți, dar nu mai puțin de evaluarea Ghidului privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare, valabil în anul respectiv.

Codul civil acceptă ca toate aceste taxe să fie achitate în mod egal de părțile semnatare ale contractului de schimb, dacă acestea nu decid altfel. Părțile au obligaţia ca, în termen de cel mult 30 de zile de la data perfectării contractului de schimb, să efectueze operaţiunile de trecere pe rol fiscal la Direcţia de taxe și impozite competentă”, au mai aratat storia.ro si Kiwi Finance.

Schimbul poate avea şi caracter multilateral

Important de subliniat ca un contract de schimb nu se limitează obligatoriu la două părți. Schimbul poate avea şi caracter multilateral, atunci când se realizează între trei sau mai multe părţi contractante.

Mai mult, imobilele care fac obiectul unui contract de vânzare-cumpărare pot fi bunurile unui contract de schimb. În consecință, toate interdicțiile de vânzare sau cumpărare care privesc un imobil sunt aplicabile şi contractului de schimb.

Ne puteți urmări și pe  pagina noastră de Facebook   sau pe   Google News