Calculul esențial pe care trebuie să-l faci înainte de a cumpăra un apartament. Când investiția este cu adevărat rentabilă

Duminica, 15 Ianuarie 2023, ora 10:28
8873 citiri
Calculul esențial pe care trebuie să-l faci înainte de a cumpăra un apartament. Când investiția este cu adevărat rentabilă
O investiție „rentabilă” ar trebui să pornească de la un randament anual de minimum 6-7% FOTO Pixabay

Pentru mulți dintre noi, cumpărarea unui apartament este cea mai importantă investiție pe care o vom realiza de-a lungul vieții. De aceea este vital să verificăm înaintea tranzacției câteva detalii esențiale.

Potrivit specialiștilor Imobiliare.ro, o investiție cu adevărat „rentabilă” pe segmentul rezidențial ar trebui să pornească de la un randament anual de minimum 6-7%, ceea ce ar echivala cu o perioadă de amortizare de 14-16 ani. Cu cât randamentul este mai mare, iar durata recuperării investiției mai mică, cu atât mai bine.

Pentru a lua decizia corectă în acest sens, putem recurge la metode precise de calcul. Astfel perioada de amortizare se calculează în funcție de anumiți parametri. Cea mai simplă metodă este multiplicatorul chiriei brute (MCB). Formula de la care se pornește este:

MCB=Preț vânzare/(Chirie brută lunară x12)

Rezultatul acestui calcul va arăta timpul necesar pentru amortizarea investiției (în ani). Luând ca exemplu o proprietate achiziționată la un preț de 90.000 de euro, ce ar putea genera o chirie lunară de 650 de euro (adică 7.800 de euro pe an), prin formula de mai sus obținem un rezultat foarte bun, respectiv 11,53 de ani.

Un alt aspect de care trebuie să ținem cont este randamentul. Potrivit Imobiliare.ro, aceasta este o metodă de calcul mai simplă, însă nu neapărat și cea mai realistă. Metoda se referă la raportarea chiriei brute anuale ca procent din prețul de achiziție. În exemplul de mai sus, rata anuală de capitalizare ar fi de 8,67%.

O metodă mai avansată însă, ce ia în calcul o serie de variabile ce pot afecta rentabilitatea unei investiții, este metoda capitalizării venitului net. Pentru aceasta, se pornește de la prețul de achiziție a proprietății, la care se adaugă însă și cheltuielile de reparație sau renovare/amenajare. Asta înseamnă că, în exemplul de mai sus, ajungem la o valoare a investiției de 95.000 de euro.

Apoi se calculează venitul brut potențial, ce poate fi obținut la o utilizare maximă a proprietății, respectiv 7.800 de euro pe an. Pentru a calcula venitul brut efectiv, această valoare se ajustează cu o marjă de 10% pe an, ce reprezintă riscul de neocupare și neîncasare.

Din suma rezultată, de 7.000 de euro pe an, se scad apoi cheltuielile anuale, însă doar cele aferente proprietarului (asigurare, impozit, reparații etc., dar nu și utilități). Considerând că aceste costuri suplimentare ar ajunge la 800 de euro pe an, venitul net din exploatare se va ridica, la final de an, la 6.200 de euro – sumă care, raportat la 95.000 de euro, echivalează cu o rată de capitalizare de 6,5%.

HoReCa, 1/5 din PIB – TradeVille
HoReCa, 1/5 din PIB – TradeVille
Evoluția Cifrei De Afaceri Din Comerțul Cu Ridicata Cifra de afaceri din comerțul cu ridicata (cu excepția comerțului cu autovehicule si motociclete) a scăzut, in luna ianuarie, cu 20%...
Ministerul Dezvoltării a virat peste 286 de milioane de lei, pentru plățile restante din programul "Anghel Saligny"
Ministerul Dezvoltării a virat peste 286 de milioane de lei, pentru plățile restante din programul "Anghel Saligny"
Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Administraţiei (MDLPA) a virat suma de 286.390.685,13 lei, în vederea decontării facturilor pentru 237 de obiective finanţate prin Programul...
#calcul, #randament, #cumparare apartament, #investitie , #stiri imobiliare